住建部定调房地产重大转变 存量时代会发生什么？

【资料来源于国新办发布会、经济观察报、中国房地产报、中国建设报等】

9月18日上午，住建部一场发布会信息量很大，明确了当前中国房地产市场的重大变化：一是房地产市场供求关系发生重大变化，另一个是房地产市场进入存量时代。这预示着官方针对房地产行业发展作出最新定调，为行业中长期发展划定清晰方向。

发布会后，房地产板块被点燃，地产股大涨，万科、新城控股涨停。业内分析称，房地产进入存量时代不仅意味着预售制失去用武之地，房价、卖地收入、产业、城市格局都要变了；二手房对市场量价的影响作用也将不断增强，定价主导力量不再是房企，而是分散的买家和业主。

1、

二手房、现房销售……住建部这场发布会信息量很大

9月18日上午，国务院新闻办公室举行发布会，住建部相关官员介绍了当前房地产形势和未来“十五五”时期房地产发展方向。特别强调房地产市场出现了两个转变，一个转变是房地产市场供求关系发生了重大变化，另一个转变是房地产市场进入了存量时代，二手房的交易从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52%，超过50%就标志着房地产进入到存量时代。

据发布会消息，住建事业“十五五”面临新形势，住建事业主要有城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块，都处在转型发展的关键期，概括起来是“两个转向、两个转变、三化转型”。“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代；“三化转型”讲的是建筑业板块，也就是建筑业向智能化、绿色化、融合化转型。

同时，相关官员还介绍了一些其它关于房地产信息：

如何建“好房子”？针对群众反映楼层低的问题，将层高标准从原来的2米8提高到3米；为解决老年群体上下楼的问题，新标准提出4楼及以上住宅都要加装电梯；针对儿童安全防护的问题，把阳台、外廊等所有临空处护栏高度，统一提高到不低于1米2。

老旧房屋怎么办？有两种方式，一种是原拆原建，特别是像D级危房，房屋鉴定里头要拆除的，必须拆除重建；第二种，支持改造、维修、局部提升。

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推行现房销售制，解决项目销售要一手交钱一手交房的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。

对于新市民、青年人和住房困难且收入不高的城镇工薪群体坚持宜配租则配租、宜配售则配售，因地制宜、因城施策满足其基本住房需求。

关于公积金，将拓宽提取用途，装修住房、支付物业费等均可提取使用；将扩大住房公积金制度覆盖面，支持个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员自愿缴存住房公积金；推行缴存记录在全国范围内互信互认，推动住房公积金转移接续、异地贷款等业务高效办理。

在房地产开发上，做实项目公司制，一个项目对应一家项目公司，严禁企业总部违规抽挪项目公司资金。在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团作为主办银行，开发、建设、销售资金全部存入主办银行，由主办银行提供项目融资服务，满足项目合理融资需求。项目公司和主办银行实行双向选择，利益共享、风险共担。

关于城市更新，表示“城市更新要优先满足民生需求，把最好的资源留给人民”。国务院专门出台《城市更新“十五五”规划》，提出10项发展指标、23项重点任务和14项重大工程，对城市更新干什么、怎么干进行了全面部署。

2、

二手房交易量超新房，进入存量时代意味着什么？

住建部这场发布会一个非常重要的信息就是给中国房地产形势定调：市场进入存量时代、供求关系发生变化。

那么市场进入存量时代，有什么影响呢？

其实在这场发布会之前，根据今年国家统计局公布的二手房交易数据，市场早已进入存量时代，官方媒体和业内专家一致认同。近期，一些城市的交易市场就说明了这个趋势，广州、深圳当前的成交结构中，二手房已经成为市场的主流选择，而且全款买房的人越来越多了。

7月15日，央媒经济日报刊文称，住房城乡建设部数据显示，今年上半年，我国二手房交易量在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，京沪等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。这表明，我国房地产市场从增量时代进入存量时代。

随着房地产市场进入存量时代，分析市场要看新房和二手房的总供给和总需求。从国际经验看，随着存量时代到来，二手房交易上升，新房交易下降是常态。发达国家历程表明，“存量时代”新房和二手房相加的房屋交易总量不会明显下降。房地产拉动投资的方式将转向参与城市更新。大体量连片开发的大盘项目将越来越少，“小而美”项目将成为市场热点。房地产对宏观经济的贡献将从增量为主转向存量提升，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量。二手房对市场量价的影响作用也将不断增强，定价主导力量不再是房企，而是分散的买家和业主。

业内专家马光远则表示，过去20多年，中国房地产最大的特点是一个典型的增量市场。大量人口进入城市，大规模城镇化快速推进，大量住房需求被释放。房地产开发商通过不断拿地、建设新房，满足新增住房需求，同时创造了大量投资、就业和信用扩张。如今，市场发生根本变化，不能还是用过去的那些指标，房地产开发投资多少，新开工多少？土地成交多少？房企拿了多少地？这些指标反映的是增量房地产时代。在当前二手房交易全面超越新房的情况下，真正反映房地产温度的指标是：二手房成交量，二手房价格，二手房的挂牌量等。

在房地产进入存量时代后，不会存在统一的房价趋势。因为二手房市场更加市场化，政策对二手房市场的影响会因为城市和区域的不同而完全不同。大家愿不愿意买房，愿意以什么价格买，看好哪个城市，最终取决于城市的品质，产业的机会，人口的流入，以及城市本身带来的资源。这意味着，房价的分化会更加明显，核心城市房价的上涨，和三四线房价的长期低迷会成为存量房时代最大的特点。房子会分成两种：可以保值增值的房子，以及只能用于居住的房子。

另外，房地产进入存量时代，影响的不仅仅房地产行业本身，而是中国整个信用创造体系的变化。居民中长期贷款下降，对中国经济真正的影响，并不仅仅是房地产卖得少了，也不仅仅是房贷减少了，而是过去房地产驱动信用扩张的模式正在发生改变：过去开发商一拿地，居民一按揭，银行的信用就创造出来。现在，这部分的信用创造没了，居民按揭没了，开发商也不大量拿地开发了。信用主要流向制造业、流向AI、流向高科技，流向基建。表面上看，信用总量似乎没有减少，但是信用最终只有转化为居民收入，才能转化为消费；消费恢复以后，企业才会增加投资，房地产市场才能真正进入良性循环。如果新增信用始终停留在投资端，没有最终进入居民部门，那么居民资产负债表就很难真正修复。

特别要说明的是，中国房地产进入存量时代，绝不仅仅是二手房超过新房这么简单。它背后更意味着包括居民财富在内的逻辑的变化：房地产开发模式变了，房价上涨逻辑变了，城市竞争逻辑变了，金融信用创造方式变了，居民财富逻辑也变了。过去房地产时代，一个普通家庭通过买房，可以分享全国房地产增长红利，未来可能只有核心城市、核心区域、优质资产仍然具有价值。过去房地产时代，一个普通家庭通过买房，可以分享全国房地产增长红利，未来可能只有核心城市、核心区域、优质资产仍然具有价值。房子不再创造过去那种普遍性的财富增长，而进入一个更加市场化、更加分化、更加注重质量的新阶段。这意味着，过去把70%左右的财富放在地产上的时代也已经结束，居民必须改变过去的财富结构，提升其他财富在居民财富中的比重，这不仅是迫在眉睫，而且是势在必行。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长、研究员柴强表示，目前我国房地产已由普遍需求旺盛转变为结构性供大于求，新建住房需求不可能回到过去高峰时的规模，依靠卖地“壮大”财政收入的“土地财政”做法难以为继，高负债、高杠杆、高周转的传统“三高”开发模式再也不可能了，大规模增量建设、大量开发投资也是不可持续的，希望房价再像过去那样过快上涨也是不现实的。房地产市场在一定程度上冷热交替，房价在一定幅度内涨跌波动，以及市场过热、房价过快上涨后出现一定回调，都是市场机制的正常反应和自我调节，是发展阶段转变过程中不可避免的，也是必要的。从发达国家的房地产发展阶段看，房地产进入“存量时代”后，依然是产业链长、带动面广的国民经济的重要产业乃至支柱产业，对经济增长仍然作出举足轻重的贡献。

财经自媒体国民经略分析，我国房地产进入存量时代，不仅意味着预售制失去用武之地，房价、卖地收入、产业、城市格局都要变了。

按照国际经验，房地产进入存量时代会有多种变化可能：

其一，房价，经历多年调整，大城市房价开始触底企稳，但三四线依旧遥遥无期。未来全面步入存量时代，房价不一定会继续跌，反而因为供应不足，产生一定韧性。这倒不是说必然会反弹乃至大涨，稳住才是第一步，回到历史高点，先不要想太多。

其二，投资逻辑也变了，大多数城市的房产失去投资价值，大多数地段也将失去价值。城市之间，只有经济保持增长、新产业层出不穷、人口持续流入之地，还有增长空间。城市之内，没有拆迁可能的老破小，缺乏产业导入的远郊大，以及高龄老房，性价比都不复存在。

其三，产业，与大基建相关的产业，与房地产相关的产业，都会受到长期冲击。产业K型分化的速度一定是超预期的。当市场收缩，传统产业哪怕技术进步再快，未来也难有更大增长空间。所以，越依赖房地产和建筑业的城市，越离不开卖地收入的地方，未来面临的压力就越大。

3、

房地产迎来一场“制度手术” 构建房地产发展新模式

在这场发布会前，国家政策层面已经做出大调整。两天之内出台8份文件，废止10份旧规。政策调整覆盖拿地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产市场全链条，从项目公司制、融资主办银行制，到预售条件、资金监管和开发贷期限。现房销售就此被正式推到了舞台中央。一个清晰的信号是：决策部门正在按照既定的施工图加快构建房地产发展新模式。

根据媒体经济观察报文章《两天连发8份文件，房地产迎来一场“制度手术”》的梳理看出，一系列新政密集出台，不同于过往的是，这一次房地产行业的基础制度被系统性地改写了。一位国有房企高管对经济观察报表示，这套政策不是一般意义上的市场调控，而是对行业运行制度的重构。

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》；国家金融监督管理总局同日发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款和房地产信托业务5份管理办法。前一天，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出改革完善房地产融资制度，构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系。

过去二十多年，房地产行业的资金循环的运行围绕预售制度展开，高负债、高杠杆、高周转模式由此形成。近几年市场持续下行，销售回款放缓，预售资金被挪用、项目停工和延期交付等风险集中暴露。三部门就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问时称，近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。房地产流动性风险的影响早已超出行业本身。房企集中出险削弱市场信心，住房价格回落影响居民资产负债表，消费意愿受到抑制；建筑、建材、家电、家居和金融等上下游行业均被波及；2025年，地方政府国有土地使用权出让收入已不足2021年的一半。

经济观察报还表示，中国房地产制度的形成，始于城镇住房由福利分配向商品化转轨。随着城镇人口增长，住房供给日趋紧张，20世纪90年代初，商品房开始出现。1994年《城市房地产管理法》确立商品房预售制度，1998年“房改”启动住房分配货币化改革后，商品房预售制度通过《城市房地产开发经营管理条例》等法规得以延续，在商品住房销售中沿用至今。

按照当年的房改设计，住房供应“两条腿走路”，一条是面向中低收入家庭、具有社会保障性质的经济适用住房体系，另一条是面向高收入家庭的商品住房供应体系。但保障房体系的发展一直落后于商品房体系。房地产研究人士认为，保障房体系发展滞后，低收入群体的住房需求得不到满足，只能购买商品房，为此要掏空“六个钱包”。这是家庭资产和负债中房地产及房贷占比偏高的根源。

预售制度下，购房者在项目建成前就把首付款和按揭贷款交给开发商；预售资金普遍缺乏有效监管，挪用情况较为严重；项目一旦烂尾，购房者拿不到房子，还要按月偿还按揭贷款。此前已有住建等部门的专家批评预售制和房贷安排。过去的房地产销售中，开发商卖掉房子拿到现金，银行旱涝保收，风险全部集中在购房者身上。

而最新政策不是一般意义上的市场调控，而是对行业运行制度的重构。